Agenzia delle Entrate. Appunti di economia immobiliare – Quaderni dell’Osservatorio 2024
Pubblicata l’edizione di fine 2024 dei “Quaderni dell’Osservatorio” dell’Agenzia delle Entrate, che raccoglie i contributi e le riflessioni dei tecnici e degli studiosi della Direzione Centrale Osservatorio Mercato Immobiliare e Servizi Estimativi dell’Agenzia.
In questa edizione, vengono presentate analisi sull’aggiornamento dei valori di mercato dei mercati immobiliari meno dinamici, i risultati del progetto di monitoraggio e analisi delle operazioni di sviluppo immobiliare e un focus sul fenomeno degli affitti brevi.
Riguardo quest’ultimo, il modello utilizzato confronta i dati di InsideAirbnb.com con lo stock abitativo gestito dall’OMI sulle principali città, valutando i rendimenti delle locazioni brevi rispetto a quelle a lungo termine e analizzando le correlazioni con variabili economiche e sociali. I risultati mostrano che circa il 5% dello stock abitativo non utilizzato dai residenti è destinato a locazioni brevi, con percentuali significativamente più alte a Firenze (13%) e Venezia (11%). Nei centri storici, la concentrazione raggiunge livelli ancora più elevati: oltre il 20% delle abitazioni non principali a Milano e Venezia e oltre il 40% a Firenze. Dal punto di vista economico, i rendimenti delle locazioni brevi risultano più vantaggiosi rispetto a quelle a lungo termine in città come Firenze e Venezia, soprattutto nei centri storici. Milano è un’eccezione, con le locazioni tradizionali ancora più redditizie. Non emergono evidenze di un impatto diretto sulle abitazioni principali o sulle compravendite nelle aree con alta incidenza di locazioni brevi.
Per quanto riguarda i risultati del progetto di ricerca “Monitoraggio e analisi delle operazioni di sviluppo immobiliare”, sono stati esaminate variabili come finanziamenti, tempistiche e vendite in 13 diverse Regioni e la città di Roma, per esplorare la relazione tra incidenza d’area e differenziale di rendita urbana. L’obiettivo primario del progetto è la ricerca di dati che riflettano l’effettivo andamento degli sviluppi immobiliari sul territorio, così da costruire un modello di rating che permetta di determinare il rischio di uno sviluppo immobiliare assegnate le corrispondenti caratteristiche significative.
All’interno del documento è presente anche un caso di studio che applica formule matematiche per selezionare immobili comparabili – nella zona OMI di Piazza Mazzini (Roma) – proponendo un nuovo approccio per migliorare i procedimenti di valutazione comparativa. Completa questa edizione anche una sezione dedicata alle interviste a esperti del settore immobiliare, che offrono spunti di riflessione sull’evoluzione del mercato e sulle nuove metodologie di valutazione. In particolare, vengono approfonditi temi legati all’innovazione tecnologica, come l’impiego dell’intelligenza artificiale e dei big data nei processi estimativi e le sfide connesse alla sostenibilità degli investimenti immobiliari.
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