Osservatorio trimestrale di fiscalità immobiliare. 1/2024

Carissimi,

con piacere vi inviamo il primo numero dell’Osservatorio sulla fiscalità immobiliare a cura del Tavolo Fiscalità di Confindustria Assoimmobiliare. L’Osservatorio sarà pubblicato con cadenza trimestrale con il contributo dei professionisti che collaborano al Tavolo e fornirà un’analisi sulle novità normative, giurisprudenziali e di prassi rilevanti nell’ambito del diritto tributario immobiliare a cura degli studi legali che partecipano ai lavori del tavolo. Questo numero è curato da Chiomenti e ringrazio Giulia Bighignoli e Roberta Damasi che hanno collaborato alla stesura dei testi. 

Buona lettura,

Giuseppe Andrea Giannantonio
Presidente del Tavolo Fiscalità

1. Normativa

   1.1. Riforma del sistema fiscale – stato dell’arte

   Con Legge 9 agosto 2023, n.111 pubblicata in G.U. del 14 agosto 2023, entrata in vigore il 29 agosto 2023, il Parlamento ha approvato la Legge delega per la riforma del sistema fiscale (“Legge Delega”) con cui è stato affidato al Governo di adottare:

   – uno o più D.Lgs. di riordino organico delle disposizioni che regolano il sistema fiscale, mediante la redazione di testi unici.

   Sul sito dell’Agenzia delle Entrate sono disponibili in consultazione 9 proposte di Testi unici, alle quali è possibile presentare osservazioni e proposte entro il 13 maggio 2024.

   – uno o più D.Lgs. di riforma del sistema fiscale.

   Ad oggi, sono stati approvati 5 decreti ([1]), potenzialmente d’interesse per il settore immobiliare e altri 5 sono stati approvati dal Consiglio dei Ministri ([2]).

    

   1.2. Legge n. 30 dicembre 2023, n. 213 (Legge di Bilancio 2024)

   La Legge è stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale del 30 dicembre 2023 n. 303 (S.O. n. 40) ed è entrata in vigore l’1 gennaio 2024.  Tra le principali novità in materia di fiscalità immobiliare, si segnalano:

   • Articolo 1, commi 52 e 53: rideterminazione dei valori di acquisto di terreni e partecipazioni negoziate e non negoziate nei mercati non regolamentati.

   La norma proroga (nuovamente) la possibilità di rideterminare il valore fiscale delle partecipazioni (negoziate e non in mercati regolamentati) e dei terreni (agricoli ed edificabili) posseduti alla data del 1° gennaio 2024 da soggetti che non operano in regime d’impresa. L’aliquota dell’imposta sostitutiva è confermata al 16%.

   Il termine per gli adempimenti per perfezionare l’opzione è il 30 giugno 2024 (pagamento dell’intera imposta o assolvimento della prima rata e predisposizione e asseverazione della perizia).

   La Legge Delega prevede l’introduzione di rivalutazione “stabile”, evitando le proroghe periodiche. In particolare, è prevista l’introduzione di un’imposta sostitutiva sulla rivalutazione delle partecipazioni e dei terreni con possibilità di stabilire aliquote differenziate in ragione del periodo di possesso del bene. Al momento tale norma non è stata ancora attuata.

   Le disposizioni in esame riguardano i soggetti che non esercitano un’attività d’impresa (persone fisiche che non operano come imprenditori individuali, società semplici e gli enti non commerciali, con riferimento all’attività non commerciale).

   La disposizione presenta in ogni caso potenziali profili di interesse per gli operatori professionali del real estate (e.g. società immobiliari) e, segnatamente, in via indiretta in sede di acquisizione di partecipazioni o terreni ceduti da soggetti che possono beneficiare della rivalutazione in esame.

   • Articolo 1, comma 63: aumento aliquota cedolare secca locazioni brevi

   La disposizione in esame interviene sull’aliquota della c.d. “cedolare secca” per le locazioni brevi (ossia inferiori a 30 giorni) e sugli obblighi di ritenuta da parte degli intermediari che intervengono nelle locazioni brevi.

   La “cedolare secca” consiste in un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali locali applicabile, su opzione del locatore che non agisce nell’ambito di un’attività d’impresa, ai redditi da locazione(^[3]).

   L’imposta è stata incrementata (dal 21% al 26%) per la locazione breve di più immobili, come segue:  (i) locazione breve di un solo immobile: si continuerà ad applicare l’aliquota del 21%; (ii) locazione breve di più immobili fino a 4: si applicherà l’aliquota del 21% su un immobile e quella del 26% sugli altri immobili

   L’attività di locazione breve di più di 4 immobili si qualifica ex lege come attività d’impresa(^[4]) e, quindi, in tal caso non è possibile optare per la “cedolare secca” (si applicano le regole ordinarie sul reddito d’impresa).

   La norma presenta potenziali effetti in relazione al mercato delle compravendite di immobili destinati alla locazione da parte di privati.

   • Articolo 1, commi da 64 a 66: plusvalenze in caso di cessione di fabbricato oggetto di interventi con superbonus

   La disposizione prevede che, per gli atti stipulati dal 1° gennaio 2024, costituiscono redditi diversi  le plusvalenze realizzate, al di fuori dell’attività di impresa, mediante cessione di immobili sui quali sono stati realizzati interventi che hanno beneficiato del Superbonus(^[5]), se la cessione avviene entro 10 anni dalla fine dell’intervento edilizio che ha beneficiato del Superbonus.

   I redditi diversi così realizzati concorrono a formare il reddito imponibile ai fini delle imposte sui redditi con imposizione ordinaria o mediante assolvimento di imposta sostitutiva (26%).

   La disposizione trova applicazione a prescindere dalla misura del Superbonus, dal fatto che la detrazione sia stata fruita direttamente nella dichiarazione dei redditi o che si sia optato per la cessione o sconto in fattura nonché dall’esecuzione dei lavori da parte del proprietario o degli altri “aventi diritto” (e.g. conduttore).

   Nel regime ordinario, di regola, le plusvalenze da cessione di immobili acquistati o costruiti da più di 5 anni sono esenti da imposte sui redditi se realizzate da soggetti che non agiscono nell’ambito dell’attività d’impresa. A seguito della modifica normativa, tale esenzione non troverà applicazione se l’immobile ha beneficiato del Superbonus e la cessione avviene nei 10 anni dalla conclusione dell’intervento edilizio.

   • Articolo 1, comma 71: norma interpretativa esenzione IMU relativa ad immobili destinati a finalità sociali

   La disposizione in esame introduce una norma di interpretazione autentica per chiarire l’ambito di applicazione dell’esenzione dall’IMU per gli immobili posseduti dagli enti non commerciali di cui all’art. 73, comma 1, lettera c), TUIR e utilizzati esclusivamente, con modalità non commerciali, per le attività istituzionali dell’ente (e.g. attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, di ricerca scientifica, didattiche, culturali).

   In quanto norma di interpretazione autentica, tali disposizioni hanno efficacia anche per gli anni precedenti all’entrata in vigore della Legge di Bilancio.

   • Articolo 1, commi 86 e 87: Variazione catastale degli immobili oggetto di interventi superbonus

   La norma prevede la facoltà dell’Agenzia delle entrate di verificare se sia stata presentata la dichiarazione Docfa, in caso di interventi edilizi che hanno beneficiato del superbonus, anche al fine di eventuali variazioni della rendita catastale; Da tale verifica potrà scaturire una rettifica della rendita catastale degli immobili.

   La selezione dei contribuenti oggetto di verifica si baserà, per espressa previsione normativa, su specifiche liste selettive elaborate con l’analisi delle banche dati.

   Tale disposizione è di interesse per tutti gli operatori del real estate proprietari di immobili che hanno beneficiato del superbonus. La rettifica, in aumento, della rendita catastale comporterebbe un incremento della base imponibile ai fini dell’IMU.

   • Articolo 1, comma 91:  Incremento aliquota IVIE

   Si prevede l’incremento delle aliquote delle imposte patrimoniali sugli investimenti esteri. In particolare, dal 2024 l’IVIE passa all’1,06% (dal precedente 0,76%)

   • Articolo 1, comma 92  lett. a)  e b): Imposizione della costituzione dei diritti reali immobiliari

   La norma interviene sul regime fiscale, ai fini delle imposte sui redditi, della costituzione dei diritti reali immobiliari. In sintesi: (i) si modifica l’art. 9, comma 5, DPR n. 917/1986, mitigando il principio di equiparazione tra cessione a titolo oneroso di immobili e costituzione/trasferimento di diritti reali (rendendolo applicabile solo laddove le norme non prevedano diversamente);  e (ii) si introduce nell’art. 67, comma 1, lett. h) DPR n. 917/1986, la previsione secondo cui si qualificano come redditi diversi anche quelli derivanti “dalla costituzione degli altri diritti reali di godimento” e non solo, quindi, quelli derivanti dalla concessione del diritto di usufrutto su immobili.

   L’intervento normativo elimina le fattispecie di costituzione dei diritti reali di godimento dalle ipotesi di non imponibilità (come ad esempio il possesso ultra quinquennale del diritto reale su un fabbricato), assoggettandole all’IRPEF ordinaria.

   La disposizione riguarda le imposte sui redditi delle persone fisiche che non agiscono nell’ambito di un’attività d’impresa.

   Tali modifiche troveranno applicazione, ad esempio, nel settore energy e nel settore del c.d. “agrivoltaico”, incidendo sulla fiscalità del soggetto (persona fisica non imprenditore) che costituisce/cede diritti reali immobiliari su terreni destinati alla realizzazione di impianti fotovoltaici e impianti eolici.

   • Articolo 1, co. 94, b, divieto in materia di compensazione

   La norma introduce importanti modifiche alla c.d. compensazione orizzontale (di cui all’articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241).

   In sintesi, a decorrere dal 1° luglio 2024, tale compensazione è preclusa in presenza di debiti per tributi iscritti a ruolo per un ammontare superiore a 100.000 euro.

   Tale norma è stata successivamente modificata dal D.L. n. 39 del 29 marzo 2024, attualmente in corso di conversione in Legge. La novità non è ancora stata oggetto di chiarimenti da parte dell’Agenzia delle entrate.

   La norma in esame presenta profili di interesse per tutti gli operatori del real estate (società immobiliari, SGR etc.) in quanto incide sul pagamento delle imposte mediante compensazione con crediti relativi ad altri tributi.

    

   1.3. D.M. 22 febbraio 2024 (Disposizioni attuative della c.d. Investment Management Exemption)

   Il Decreto è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 4 marzo 2024 al fine di attuare le disposizioni introdotte dall’art. 1, comma 255, L. 197/2022 (Legge di Bilancio per il 2023) in materia di c.d. investment management exemption (IME).

   L’IME modifica la definizione di stabile organizzazione ex art. 162 TUIR per escludere, mediante presunzione legale assoluta, dalla nozione di agente dipendente, la rilevanza di alcune attività tipiche dell’attività di investimento.

   Il Decreto (e la Relazione Illustrativa allo stesso) chiariscono inter alia l’ambito di applicazione della norma, e forniscono diverse indicazioni utili in relazione al concetto di di indipendenza del veicolo.

   L’IME, per quanto d’interesse, trova applicazione nel caso in cui l’attività dell’agente si riferisca all’acquisto, alla vendita o alla negoziazione di strumenti finanziari, anche derivati e comprese le partecipazioni al capitale o al patrimonio, e di crediti.  Non sono dunque inclusi gli immobili.

   Al contrario, dovrebbero essere inclusi nell’ambito applicativo della norma gli investimenti effettuati attraverso strumenti finanziari di società immobiliari o quote di fondi immobiliari italiani.

2. Giurisprudenza

   2.1. Società di comodo e IVA (CGEU – Sentenza del 7 marzo 2024, causa C-341/22)

   La CGUE ha dichiarato incompatibili con la disciplina eurounitaria IVA le norme nazionali in tema di società non operative, ex art. 30 della Legge 23 dicembre 1994, n. 72.

   I giudici unionali, affermano in primo luogo come non si possibile negare la qualità di soggetto passivo IVA nei confronti di un soggetto che effettui operazioni rilevanti ai fini dell’IVA il cui valore economico non raggiunge la soglia fissata da una normativa nazionale, la quale soglia corrisponde a i ricavi che possono ragionevolmente attendersi dalle attività patrimoniali di cui tale persona dispone.

   Con specifico riferimento al diritto alla detrazione, la CGUE afferma inoltre come nessuna disposizione della Direttiva IVA subordina il diritto a detrazione al requisito che l’ importo delle operazioni rilevanti ai fini dell’IVA, effettuate a valle da un soggetto passivo nel corso di un determinato periodo, raggiunga una certa soglia e che, al contrario, il diritto alla detrazione dell’IVA è garantito, laddove ricorrano le condizioni richieste, ossia che il soggetto che lo invoca sia un soggetto passivo e che i beni o i servizi invocati a fondamento di tale diritto siano utilizzati dal soggetto passivo ai fini delle proprie operazioni soggette a imposta.

   Conseguenze: (i) immediata disapplicazione della normativa italiana incompatibile con la Direttiva; (ii) valore per il passato con il limite dei rapporti giuridici per il passato.

   La Legge Delega detta criteri direttivi volti a rivedere la disciplina delle Società di Comodo prevedendo inter alia: l’individuazione di nuovi parametri, da aggiornare periodicamente, che consentano di:

   – individuare le società senza impresa, tenendo anche conto dei princìpi elaborati, in materia di IVA, dalla giurisprudenza della Corte di cassazione e della CGUE;

   – determinare cause specifiche di esclusione che tengano conto, tra l’altro, dell’esistenza di un congruo numero di lavoratori dipendenti e dello svolgimento di attività in settori economici oggetto di specifica regolamentazione normativa.  Al momento tale norma non è stata ancora attuata.

    

   2.2. Indeducibilità dell’IRAP dall’IMU – Questione di legittimità costituzionale – Infondatezza (Corte Costituzionale n. 21 del 20 febbraio 2024)

   Con la sentenza n. 21 del 20 febbraio 2024, la Corte costituzionale si è pronunciata sulla questione di legittimità costituzionale dell’art. 14, comma 1, del D. Lgs. n. 23 del 2011, come sostituito dall’art. 1, comma 715, della L. n. 147 del 2013, in relazione alla deducibilità dell’IMU corrisposta in relazione ai beni immobili strumentali dall’IRAP, per quanto riguarda i periodi d’imposta dal 2014 al 2019 e alla parziale deducibilità dall’IRES per quanto riguarda i periodi d’imposta dal 2014 al 2018.

   Con riferimento all’IRAP, i giudici rimettenti sostenevano che le stesse motivazioni poste a base della sentenza n. 262 del 2020 della Corte Costituzionale, sebbene limitate alla questione della deducibilità dell’IMU sui beni strumentali dall’IRES, sarebbero da riferire anche all’IRAP, rilevando che la norma censurata, nel prevedere la totale indeducibilità dell’IMU sugli immobili strumentali dalla base imponibile Irap, violerebbe:

   – l’articolo 3 della Costituzione, poiché l’indeducibilità dell’IMU ai fini IRAP determinerebbe un’ingiustificata disparità di trattamento tra contribuenti sulla base dei diversi fattori della produzione utilizzati;

   – l’articolo 53 della Costituzione, poiché prevedere l’indeducibilità dell’IMU ai fini IRAP significherebbe assoggettare a imposta una ricchezza non realmente prodotta.

   La Corte Costituzionale ha ritenuto la questione sollevata in parte inammissibile, per la parte relativa all’articolo 3 della Costituzione, e in parte infondata, in merito all’articolo 53 della Costituzione, evidenziando che l’IRES e l’IRAP sono imposte di natura diversa e, quindi, non possono essere messe sullo stesso piano anche ai fini della deducibilità dell’IMU sugli immobili strumentali.

   In particolare, la Consulta ha dichiarato, in primo luogo, inammissibile la questione sulla totale indeducibilità dell’IMU sui beni strumentali dall’IRAP sollevata, con riferimento all’articolo 3 della Costituzione, essendo la stessa motivata genericamente e senza indicare in base a quali elementi possa ritenersi sussistere, nella disciplina dell’IRAP, l’ipotizzata disparità di trattamento sulla base dei diversi fattori della produzione utilizzati, che peraltro non vengono specificati, e in che misura si verrebbe a determinare il differente e più gravoso onere impositivo.

   La Consulta ha dichiarato, inoltre, l’infondatezza della questione sulla totale indeducibilità dell’IMU sui beni strumentali dall’IRAP, sollevata in riferimento all’articolo 53 della Costituzione, alla luce del fatto che dalla base imponibile IRAP vengono scorporati solo alcuni costi specifici, con una radicale differenza rispetto a quanto avviene per la determinazione della base imponibile dell’IRES, dove, in base al principio di inerenza, tale esclusione non sarebbe concepibile. Pertanto, il principio della necessaria deducibilità dell’IMU sugli immobili strumentali, affermato dalla Consulta in relazione all’IRES, non può essere traslato a un’imposta differente dove la considerazione delle componenti negative segue un criterio diverso.

   Con riferimento all’IRES, infine, la Corte Costituzionale ha dichiarato l’inammissibilità delle questioni di legittimità costituzionale relative alla parziale deducibilità dell’IMU dall’IRES, con riferimento agli artt. 3, 41 e 53 della Costituzione, in quanto le ordinanze dei giudici rimettenti non si sono confrontate sufficientemente con la diversità tra le norme censurate, che prevedono una deducibilità dell’IMU sui beni strumentali dall’IRES pari al 20%, e quella che prevedeva un regime di indeducibilità totale, poi dichiarata costituzionalmente illegittima con la sentenza n. 262 del 2020 della stessa Corte Costituzionale.

   2.3. Tardiva registrazione del contratto di locazione e sanzione solo sulla prima annualità (Corte di Cassazione n. 2585 del 29 gennaio 2024)

   La controversia ha ad oggetto la corretta determinazione delle sanzioni applicabili in caso di tardivo versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente sui canoni di un contratto di locazione.

   La Corte, richiamando il combinato disposto degli artt. 17, 43 e 69 del D.P.R. n. 131/1986 e la giurisprudenza pronunciatasi sul punto ([6]), sottolinea come l’imposta di registro abbia sempre e comunque carattere annuale, nonostante la possibilità prevista dal Legislatore di optare per il pagamento del tributo in unica soluzione sulla base dei canoni dovuti per l’intera durata del contratto.

   Sulla base di tali argomentazioni, ed in continuità con i precedenti sul punto, la Corte conferma che l’importo della sanzione da irrogare al contribuente, debba essere ragguagliata alla sola imposta di registro dovuta per l’annualità del contratto di locazione versata con ritardo.

   2.4. Agevolazioni per conferimento in fondi immobiliari (confermate) (Corte di Cassazione n. 3218 del 5 febbraio 2024)

   La Corte di Cassazione ha chiarito che la soppressione delle esenzioni ed agevolazioni applicabili agli atti di trasferimento immobiliare, di cui all’art. 10, co. 4, D.Lgs. 23/2011, non trova applicazione in relazione agli atti di sottoscrizione delle quote di un fondo di investimento immobiliare effettuate mediante apporto di immobili, i quali – ai sensi dell’all’art. 9 co. 1 del DL 351/2001 – restano soggetti all’applicazione dell’imposta di registro fissa, in caso di registrazione.

   La Corte evidenzia, in primo luogo, che l’art. 9 in oggetto rappresenta una disposizione priva di natura agevolativa, in quanto facente parte di un impianto normativo – quello di cui al D.L. n. 351/2001 – dedicato alla regolamentazione di tutti i profili fiscali afferenti all’ istituzione, alla dotazione, alla sottoscrizione e rimborso delle quote dei fondi comuni di investimento immobiliare – senza limitarsi alle sole imposte d’atto.

   Inoltre, la Cassazione sottolinea che il patrimonio dei fondi di investimento costituisce non solo un patrimonio “separato”, del quale la SGR non può disporre liberamente, ma altresì “destinato” all’esclusivo perseguimento dell’ interesse dei partecipanti al fondo. Pertanto, l’attribuzione di beni e diritti alla SGR al solo fine di amministrarli e a disporne nell’interesse altrui, in regime di segregazione patrimoniale, non rappresenta un effettivo trasferimento di ricchezza e di capacità contributiva a suo favore, tale da determinare l’applicazione delle imposte d’atto proporzionali.

   Sulla scorta di tali argomentazioni, la Corte conclude chiarendo che la disciplina prevista per gli atti di dotazione dei fondi comuni di investimento immobiliare, di cui all’art. 7 della Tabella allegata al d.P.R. n. 131/1986, come richiamata dall’art. 9, D.L. n. 351/2001, non ha carattere di agevolazione, ma di disciplina ordinaria; e che gli apporti di beni immobili al fondo in sede di sottoscrizione di quote non possono essere assimilati agli atti di trasferimento di diritti reali immobiliari, soggetti ad imposta di registro proporzionale del 9%.

   2.5. Plusvalenza e valore accertato ai fini dell’imposta di registro (Corte di Cassazione n. 3725 del 9 febbraio 2024)

   La causa ha ad oggetto la ripresa a tassazione da parte dell’Agenzia delle entrate di un asserito maggior reddito imponibile, ai fini IRPEF, derivante dalla plusvalenza realizzata con la vendita di un suolo edificabile determinata sulla scorta della rettifica del valore del terreno ai fini dell’ imposta di registro.

   Sul punto, la Corte osserva che, a seguito dell’introduzione dell’art. 5, comma 3, D.Lgs. n. 147/2015 l’esistenza di un maggior corrispettivo – e, dunque, la determinazione di un maggior reddito – derivante dalla cessione o costituzione di diritti reali su immobili, non è presumibile soltanto sulla base del valore, anche se dichiarato, accertato o definito ai fini dell’imposta di registro dovendo, l’Ufficio individuare ulteriori indizi, gravi, precisi e concordanti, che supportino l’accertamento del maggior corrispettivo rispetto a quanto dichiarato dal contribuente.

   Inoltre, la Corte sottolinea che tale disposizione ha natura di norma di interpretazione autentica e, per tale ragione, esplica i suoi effetti anche retroattivamente.

3. Prassi

   3.1. Scissione parziale proporzionale seguita da trasformazione agevolata della beneficiaria in SS (abuso) (Risposta interpello n. 12 del 22 gennaio 2024)

   L’Agenzia delle Entrate ha considerato abusiva ai fini delle imposte dirette, ai sensi dell’art. 10-bis della L. n. 212/2000, un’operazione che prevede in sequenza (i) la scissione parziale proporzionale di immobili, (ii) la trasformazione agevolata della società beneficiaria in società semplice ai sensi dell’art. 1, commi 100-105, della L. 197/2022 (Legge di Bilancio 2023) e (iii) la cessione di tali immobili.

   In estrema sintesi,  la Legge di Bilancio 2023 ha reintrodotto la possibilità per le società che hanno come oggetto esclusivo o principale la gestione di immobili non strumentali all’attività d’impresa di trasformarsi in società società semplici, entro  il 30 novembre 2023, mediante l’assolvimento di un’imposta sostitutiva dell’8% sui plusvalori relativi agli immobili (in luogo dell’IRES e IRAP ordinarie dovute in caso di fuoriuscita dei beni dal regime d’impresa).

   L’Agenzia ha ritenuto abusiva l’operazione sopra descritta, sulla base dei seguenti elementi:

   – non si è verificato alcun fenomeno di estromissione dal regime d’impresa degli immobili, in quanto dopo la trasformazione in società semplice sono stati ceduti ad una società di nuova costituzione (NewCo) conferitaria anche del relativo ramo d’azienda;

   – l’operazione è stata preordinata all’ottenimento di un vantaggio fiscale indebito, corrispondente alle minori imposte sulla cessione degli immobili da parte della società semplice in considerazione dell’applicazione sui plusvalori immobiliari (i) dell’imposta sostitutiva in sede di trasformazione in società semplice e (ii) del regime di tassazione per trasparenza in capo ai soci persone fisiche (in luogo della tassazione ordinaria applicabile in caso di realizzo di plusvalenze da parte di soggetto societario seguita dalla distribuzione di dividendi ai soci);

   – l’operazione è inidonea a produrre effetti economici significativi diversi dai vantaggi fiscali, in quanto il medesimo risultato economico avrebbe potuto ottenersi con una cessione diretta degli immobili.

   Diversamente, l’Agenzia non ha ravvisato una fattispecie di abuso del diritto ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, non integrandosi alcun vantaggio fiscale con riferimento a tali imposte.

   3.2. Società di comodo (Risposta interpello n. 53 del 27 febbraio 2024)

   L’Agenzia delle Entrate ha negato la disapplicazione della disciplina delle società non operative ai sensi dell’art. 30 della L. 724/94, in relazione a una società immobiliare titolare di un centro commerciale che, con riferimento al periodo di imposta non solare 2021-2022, non aveva superato il c.d. test dei ricavi.

   Nell’ambito dell’interpello probatorio, il contribuente ha inter alia affermato che:

   (i) il valore di mercato dell’immobile sarebbe stato inferiore al suo costo storico, determinando un reddito minimo presunto non realistico;

   (ii) la pandemia Covid-19, la crisi del settore immobiliare, l’aumento dell’inflazione, la limitata disponibilità di materie prime e la guerra in Ucraina avrebbero colpito il mercato globale e l’attrattività dell’area in cui sorge il centro commerciale, rendendo difficile la locazione degli spazi liberi nonché difficoltà a riscuotere i crediti nei confronti dei conduttori morosi.

   L’Agenzia ha ritenuto tali argomentazioni insufficienti e comunque non supportate da adeguata documentazione. In particolare, il valore di mercato dell’immobile non sarebbe rilevante ai fini della determinazione del reddito minimo presunto, che si basa sul valore fiscale dei beni; inoltre, la società non avrebbe chiarito come tale valore avesse potuto influire sull’attendibilità o congruità dei ricavi minimi presunti.

   In relazione ai contratti di locazione l’Ufficio poi ha affermato come le congiunture economiche non avessero potuto avere incidenza specifica, considerato che: (i) i contratti di locazione in essere erano stati stipulati prima dell’inizio della crisi pandemica o delle altre crisi; e (ii) due delle unità immobiliari non locate erano allo stato rustico e mai locato sin dalla sua costruzione. Inoltre, le difficoltà a riscuotere i canoni non inciderebbero in ogni caso sulla capacità di ottenere ricavi effettivi superiori a quelli minimi presunti.

   Per effetto delle novità introdotte dal D.Lgs. n. 219/2023 attuativo della Legge delega per la riforma fiscale non sarà più possibile presentare l’interpello probatorio facoltativo ([7]) volto a chiedere la disapplicazione della disciplina delle società di comodo in presenza di “obiettive situazioni che hanno reso impossibile il conseguimento di ricavi minimi”.

    

   Sulle prospettive di riforma in materia di società di comodo, cfr. Par. 2.1

    

   3.3. Fusione e contestuale scissione asimmetrica (abuso) (Risposta interpello Agenzia Entrate 28.3.2024 n. 84)

   L’Agenzia delle Entrate ha considerato abusiva ai fini delle imposte dirette, ai sensi dell’art. 10-bis della L. n. 212/2000, un’operazione costituita da: (i) una fusione per incorporazione di due società in una terza società (tutte partecipate in egual misura dai medesimi soci persone fisiche appartenenti al medesimo gruppo familiare) e (ii) una contestuale scissione totale asimmetrica degli immobili dell’incorporante a favore di tre beneficiarie neocostituite (ognuna detenuta totalmente da ciascuno dei soci originari).

   Secondo l’Agenzia, tramite tale combinazione di operazioni straordinarie – fiscalmente neutrali ai fini delle imposte dirette ai sensi degli articoli 172 e 173 del TUIR – i soci surrogherebbero di fatto un trasferimento tra loro delle originarie quote di partecipazione, anche considerato che le tre beneficiarie della scissione manterrebbero la medesima ripartizione dei patrimoni immobiliari detenuti dalle originarie società ante fusione. Di conseguenza, il vantaggio fiscale conseguito è qualificabile come indebito in quanto in aggiramento del regime di tassazione delle plusvalenze da cessione delle partecipazioni di cui all’art. 67 del TUIR.

   Inoltre, l’operazione appare all’Agenzia inidonea a produrre effetti economici significativi diversi dai vantaggi fiscali e non conforme a normali logiche di mercato prevedendo due distinti negozi giuridici “di segno opposto” combinati tra loro: il primo (la fusione) destinato ad aggregare i patrimoni e il secondo (la scissione) demandato a disaggregarli in tanti soggetti quanti erano presenti e secondo la medesima ripartizione ante fusione. Dunque, le operazioni straordinarie sarebbero destinate null’altro che ad ottenere una diversa ripartizione delle partecipazioni detenute dai soci nelle società coinvolte, scopo che potrebbe essere raggiunto attraverso la cessione delle partecipazioni.

4. Studi e ricerche

   Tra gli studi di particolare interesse in materia immobiliare si segnalano:

   – Assonime,  Circolare 1/2024:  Le novità in materia di compensazione

   – Notariato, Studio n.15-2024/T: Le nuove fattispecie di plusvalenze immobiliari a seguito di interventi che abbiano goduto del beneficio del superbonus

   – Notariato, Studio n. 14/2024/T: Il regime impositivo dei redditi diversi in caso di costituzione di diritti di godimento